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長租公寓連環“爆雷”深陷信用危機
2020-10-12 作者: 記者 李倩薇 盧宥伊 成都報道 來源: 經濟參考報

  剛剛過去的國慶假期,成都市雙流區的張曉朋一邊忙著尋找出租房,一邊密切關注著維權群里的消息。5月初,他給長租公寓巢客遇家公司交了一年的房租2萬多元,8月初就遭遇公司人去樓空。

  他的遭遇不是個案。8月27日,有租客在杭州長租公寓友客剛剛交了2萬余元房租,中介卻卷款而逃;9月初,上海長租公寓“嵐越”被當地公安機關立案調查……

趙乃育 繪

  近年來,長租公寓在各大城市發展迅速,但市場魚龍混雜。據不完全統計,繼去年南京樂伽公寓爆雷后,今年8月至今短短一個多月時間里,已有十多家采取“高進低出”“長收短付”這種不正常模式運營的住房租賃企業疑似跑路,一些公司資金杠桿率達十倍以上,涉及資金上億元,給上萬房東及租客帶來重大經濟損失,也使得長租公寓行業遭遇空前的信用危機。

  多地長租公寓接連跑路

  近期,杭州、上海、合肥、鄭州、廣州等地多家長租公寓公司爆雷,這些公司均采取“高進低出”“長收短付”模式經營,即高價收房、低價出租,對房東采取每月支付,對租客則收取至少半年以上的房租。一些企業按年收、按月付,杠桿率能放大到十倍以上。

  目前各大城市的長租公寓分為兩類,一類是重資產型,主要為開發商自持的長租公寓,也有部分國有房源;一類是輕資產型,由住房租賃企業在市場上收集分散的個人房源,統一托管和轉租。輕資產、托管式住房租賃企業因門檻低、起步容易,目前是市場主力。

  今年3月,成都市民張女士將一套閑置房產掛到“閑魚”App上出租,隨后,一名巢客遇家的業務員私信詢問張女士是否考慮將房屋托管。經核查該公司相關營業信息沒有問題后,雙方簽訂了委托管理服務合同,租金是2800元一個月。4月,張女士無意間得知,租客竟以不到2000元的價格租下了房子?!爱敃r就覺得不對勁,但合同已經生效?!?/p>

  該房子的租客陳小姐是一名剛畢業的大學生?!拔易夥繒r看了房東和中介公司簽訂的委托書,才放心租下這套房子?!标愋〗阏f,因為租金比市場價低三四百元,中介要求必須一次性繳納一年的租金,當時總共繳納了兩萬多元。

  陳小姐承租后,巢客遇家每個月給張女士交付房租,然而自7月起,張女士再也沒有收到過房租。8月初,巢客遇家全部業務員離職,公司人去樓空,大量房東和租客聚集在辦公室外打探消息,加微信群抱團維權。

  8月19日,《經濟參考報》記者陪同張女士前往當地派出所報案時看到,許多手持“一城一家”“豬豬幫”“巢客遇家”租賃合同的受害者正排著隊報案。時值畢業季,受波及群體多為剛畢業的大學生,大量租客交了一年甚至兩年房租,房東卻沒收到錢,要求租客搬離,許多租客陷入無家可歸境地。也有不少租客不愿搬離,與房東產生矛盾。派出所民警告訴記者,此案波及面大,目前經偵部門正在調查。

  巢客公寓官網顯示,截至2019年9月,其已布局杭州、上海、蘇州、武漢、成都、天津六個城市,累計管理超過兩萬套房源。有報道稱,巢客公寓此次事件造成約1.7萬人利益受損,涉及資金超過億元。記者了解到,武漢巢客公寓曾在4月被曝出資金鏈斷裂,涉及租客房東超8000人。

  為何各地的“高進低出”式租賃公司近期集中爆雷?成都市房地產經紀協會常務副會長劉翔認為,一方面,受疫情等影響,企業資金鏈越發緊張,繃不住了;另一方面,在各地更嚴厲的監管下,這些公司的問題或被動或主動地集中暴露出來,并形成連鎖反應。

  目前,各地爆雷事件正在陸續調查之中。但網友通過多種渠道反映,許多租客已被房東強行搬走行李,甚至被趕了出去,房子也更換了門鎖。

  “受騙人群都是剛需”

  迅速發展的住房租賃市場帶來魚龍混雜、泥沙俱下的亂象,一些企業采用“高進低出”“長收短付”這種不正常經營模式,給行業發展蒙上陰影,有專家甚至直言,“長租公寓爆雷,比P2P爆倉危害更大”。

  2016年以來,我國大力支持住房租賃市場發展,其本意是落實房住不炒,推動形成租購并舉、住有所居的房地產市場。2019年,16個城市進入中央財政支持住房租賃市場發展試點范圍,包括一線城市和部分二線城市。中原地產首席分析師張大偉認為,這些城市租賃房屋規模較大,穩定了這些地區的租賃市場,有利于推動全國租賃市場健康發展。

  專家認為,一些企業“高進低出”“長收短付”的不正常經營模式主要有以下特點。

  一是門檻低,手段隱蔽,模式易復制。業內人士坦言,“高進低出”類企業本身是輕資產,利用相對優惠價格快速占領市場、利用時間差形成巨大的資金池,一旦其進行其他投資或秘密轉移,資金鏈很容易斷裂。在此階段,公司大概率會出現法人變更、經營范圍變更等轉嫁責任的操作,爆雷后的企業法人往往是一些替罪羊,幕后操盤手難以追責。此外,這一模式門檻低、易復制,比如,四川悅冠背后操盤手與原成都樂伽公司是同一批人,換個“馬甲”再來一次。

  二是法律界定困難,資金追回難以落實。西南財經大學經濟學院教授劉璐認為,這一商業模式和前幾年一地雞毛的P2P公司沒有本質區別,但是,這一模式在前期又很難界定其惡意經營的性質。企業可以說這是一種開拓市場的商業行為,將爆雷原因包裝成經營不善。

  成都市律師協會副會長陳軍表示,如果企業主要負責人或股東不存在卷資跑路或者刑事詐騙等情況的話,那么負責人個人只承擔有限責任,主要責任還是以公司名義來承擔,但很多公司爆雷后償還能力很弱,如遇到主要負責人跑路的話,租客和房東的資金追回將很難落實。記者了解到,2019年,擁有4.5萬間出租房的南京樂伽公寓爆雷后,最終認定的是民事責任,房東和租客損失難以彌補。

  三是監管手段不足。成都市住建局相關負責人表示,今年以來,成都要求住房租賃企業開業前向住建部門出具開業報告并備案,其租賃合同也要備案,但若公司刻意躲避備案,行政監管便難以覆蓋。陳軍表示,住房租賃企業違反合同約定,本身屬于民事糾紛,應通過司法程序解決,在企業無違法行為的情況下,主管部門無權采取行政手段強制處理。

  貝殼研究院高級分析師黃卉認為,由于市場主體和租賃房源的數量大、種類多,監管是否能全面覆蓋市場上的租賃房源以及租賃機構的經營行為,是各地實際操作過程中的一大難點。

  四是社會危害大。記者發現,此類事件被波及的租客往往是還沒有進入社會的學生,或者是剛進入社會的職場新人,社會經驗不足,抵御風險能力弱。房東也是受害者,因收不到租金而強制收房,造成不少社會矛盾。

  劉璐認為,如果在市場拓展階段,這些企業的賬上并沒有資本用來“燒錢”以獲得客群的話,那這就是明顯的“龐氏騙局”,而且此類事件比P2P事件危害更大,因為被騙的人群都是剛需,一旦企業跑路,租客們不僅無法退款,還無房可住。蛋殼公寓副總裁林甦表示,這些事件擾亂了正常市場秩序,給住房租賃行業發展蒙上一層陰影,造成劣幣驅逐良幣的惡性競爭。

  “資金池”問題亟待監管

  多位業內人士呼吁,應盡快完善監管制度,縮小預收租金“資金池”,加大對高進低出、長收短付、違規改建、發布虛假房源等行為的打擊力度,保障租客和房東的合法權益,也為規范經營的企業營造良好發展生態。

  首先,加快立法程序,完善監管制度。9月7日開始,住建部就《住房租賃條例(征求意見稿)》向社會公開征求意見。其中一條明確,住房租賃企業存在“長收短付”“高進低出”等高風險經營行為的,房產管理等部門應當將其列入經營異常名錄。直轄市、設區的市級人民政府可以建立住房租賃資金監管制度,將租金、押金等納入監管。

  劉翔建議,盡快出臺相關實施細則、地方性條例、監管措施細則等一系列配套規定,促進條例落地。劉璐認為,對長租公寓這一新興行業,在允許企業創新探索的同時,市場監管、住建、金融等部門應建立聯合監管常態化機制,對此類企業在注冊之初即納入監管范圍,督促其備案及合規經營。

  其次,加強金融監管,縮小預收租金“資金池”。目前,南京、杭州、西安等城市出臺了長租公寓專用賬戶監管辦法,杭州還凍結企業部分資金作為風險防控金。

  劉翔認為,長租公寓行業利潤率低,正常經營的企業,基本上要達到90%至93%的房屋出租率,企業才有可能盈利,而疫情以后,大部分企業出租率達不到這一標準,發展舉步維艱。與此形成強烈對比的是,“高進低出”式租賃企業卻采用預收一年甚至兩年租金的手段,在短期內積累了一個巨大的“資金池”。

  “繳納高額風險防控金可能會讓本已微利的合規經營企業更加艱難,且對‘高進低出’企業約束有限。為支持行業健康發展,更有效的辦法是減少預收租金,盡可能降低‘資金池’規模,同時設立專項賬戶進行監管?!眲⑾韬粲?。

  9月11日,成都市發布租賃資金監管新規,要求住房租賃企業開立全市唯一的資金監管賬戶,對于支付租金周期超過三個月的,應將收取的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金存入監管賬戶。

  再次,回歸服務業屬性,加強行業自律。劉璐認為,長租公寓屬于重要民生領域,應防止行業過度金融化,引導企業降低杠桿。

  劉翔呼吁行業回歸并做強服務業屬性,比如,用類似發展信托制物業的思路,鼓勵租賃企業向業主提供涵蓋租前、租中、租后全鏈條環節的信托制托管服務,讓業主和租客之間合同直簽、房租直付,從根源上杜絕騙錢跑路、經營不善、哄抬租金。

  林甦建議全行業加強監督,及時向行業協會和主管部門舉報,不斷擠壓此類企業的生存空間,對可能涉嫌違法犯罪的行為形成有力震懾,營造有利于行業健康穩定的發展氛圍。

  最后,加大風險警示,發動社會監督。陳軍建議,通過多種宣傳渠道,讓房東和房客深刻認識到參與這種租賃方式的風險,警惕不正常價格租金的誘惑。黃卉建議,各城市建立糾紛處理和舉報公示制度,暢通投訴舉報渠道,發動公眾力量參與監督,同時充分發揮小區物業的作用,對行業亂象進行有力監督舉報。

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